Por qué invertir en coworkings en Buenos Aires: oportunidades y riesgos

El mercado de espacios de coworking en Buenos Aires ha experimentado un crecimiento exponencial en los últimos años, transformando el panorama inmobiliario comercial de la ciudad. Este artículo examina las razones fundamentales que hacen de los espacios de coworking una oportunidad de inversión atractiva en la capital argentina, así como los riesgos potenciales que deben considerarse antes de comprometer capital en este segmento.

El auge de los espacios flexibles en Buenos Aires

Buenos Aires se ha consolidado como uno de los principales centros de innovación y emprendimiento en América Latina. La ciudad alberga más de 300 startups activas y un ecosistema tecnológico en constante expansión. Este dinamismo empresarial ha generado una demanda creciente de espacios de trabajo flexibles que se adapten a las necesidades cambiantes de las nuevas generaciones de profesionales y empresas.

Según datos recientes, la oferta de espacios de coworking en Buenos Aires ha crecido a un ritmo anual del 25% en los últimos tres años, pasando de aproximadamente 70.000 m² en 2022 a más de 135.000 m² en 2025. A pesar de este crecimiento acelerado, la tasa de ocupación promedio se mantiene en torno al 85%, lo que sugiere que la demanda sigue superando a la oferta en ubicaciones prime.

Factores que impulsan la oportunidad de inversión

Varios factores estructurales y coyunturales contribuyen a hacer de los espacios de coworking una oportunidad de inversión atractiva en Buenos Aires:

• Transformación del mercado laboral: La pandemia aceleró la adopción de modelos de trabajo híbridos y remotos. Las empresas de todos los tamaños están reduciendo sus compromisos de oficinas tradicionales en favor de soluciones más flexibles.
• Ecosistema tecnológico en expansión: Buenos Aires se ha posicionado como un hub regional para startups tecnológicas y servicios digitales. Estas empresas suelen preferir espacios flexibles que les permitan escalar rápidamente sin compromisos a largo plazo.
• Presencia creciente de empresas multinacionales: Compañías internacionales están estableciendo equipos remotos en Buenos Aires, atraídas por el talento local y los costos competitivos. Estas organizaciones a menudo optan por espacios de coworking para sus operaciones iniciales o equipos satélite.
• Demanda de espacios premium: Existe una demanda creciente de espacios de trabajo de alta calidad con servicios completos, especialmente en barrios como Palermo, Puerto Madero y Belgrano. Los profesionales y empresas están dispuestos a pagar una prima por ubicaciones y amenidades superiores.
• Diversificación de activos inmobiliarios: Los espacios de coworking representan una clase de activo alternativa con potencial para generar rendimientos superiores a los de las oficinas tradicionales cuando se gestionan eficientemente.

Perspectivas de rentabilidad

Los espacios de coworking bien ubicados y gestionados en Buenos Aires tienen el potencial de generar retornos atractivos para los inversores:

• Rendimientos operativos: Los espacios de coworking premium en ubicaciones centrales pueden generar márgenes operativos entre el 25% y el 35% sobre los ingresos, lo que se traduce en rendimientos anuales sobre la inversión de entre el 7% y el 12%.
• Valorización del activo: Más allá del flujo de ingresos operativos, los inmuebles adaptados para coworking en zonas estratégicas han mostrado una apreciación superior a la media del mercado inmobiliario comercial tradicional.
• Diversificación de ingresos: Los modelos de negocio modernos incorporan múltiples fuentes de ingresos: membresías, alquiler de oficinas privadas, salas de reuniones, eventos y servicios adicionales.

Riesgos y consideraciones

Como toda oportunidad de inversión, el segmento de coworking también presenta riesgos específicos que deben ser evaluados cuidadosamente:

• Sensibilidad a ciclos económicos: Los espacios de coworking pueden ser más sensibles a las fluctuaciones económicas que las oficinas tradicionales, ya que los contratos suelen ser más cortos y los usuarios tienen mayor flexibilidad para reducir su espacio.
• Costos de implementación: La inversión inicial para desarrollar un espacio de coworking de calidad es significativa, incluyendo no solo la adaptación del espacio físico sino también tecnología, mobiliario y sistemas operativos.
• Competencia creciente: El éxito del modelo ha atraído a numerosos operadores al mercado, lo que podría llevar a una saturación en ciertas zonas si la oferta supera a la demanda.
• Dependencia de la gestión operativa: A diferencia de otros activos inmobiliarios, el éxito de un espacio de coworking depende en gran medida de la calidad de su gestión diaria y su capacidad para crear comunidad.
• Evolución del trabajo remoto: Aunque las tendencias actuales favorecen los espacios flexibles, la evolución futura de las preferencias de trabajo podría impactar la demanda a largo plazo.

Estrategias de mitigación de riesgos

Existen diversas estrategias que los inversores pueden implementar para mitigar los riesgos asociados con inversiones en espacios de coworking:

• Ubicaciones estratégicas: Priorizar ubicaciones prime con fuerte demanda estructural y acceso conveniente.
• Diversificación de formatos: Desarrollar espacios que combinen áreas abiertas de coworking con oficinas privadas y espacios para eventos, permitiendo adaptarse a diferentes segmentos del mercado.
• Contratos ancla: Asegurar un porcentaje del espacio con contratos de mayor duración con empresas establecidas para estabilizar el flujo de ingresos.
• Gestión profesional: Asociarse con operadores experimentados o implementar sistemas de gestión probados.
• Fondos de reserva: Establecer reservas financieras adecuadas para periodos de menor ocupación o necesidades de renovación.

Conclusión

El mercado de espacios de coworking en Buenos Aires presenta una oportunidad atractiva para inversores que buscan exposición a un segmento dinámico del mercado inmobiliario comercial. Las tendencias estructurales que impulsan la demanda de espacios flexibles parecen tener bases sólidas, especialmente en una ciudad con un ecosistema emprendedor y tecnológico vibrante.

Sin embargo, el éxito en este segmento requiere un enfoque sofisticado que va más allá de la simple inversión inmobiliaria tradicional. Los inversores deben considerar cuidadosamente factores como la ubicación, el concepto, el diseño, la tecnología y, sobre todo, el modelo operativo.

Con la estrategia adecuada y una gestión profesional, los espacios de coworking en Buenos Aires tienen el potencial de generar retornos atractivos y diversificar las carteras de inversión inmobiliaria en los próximos años.